Kort antwoord
De Wkb heeft twee kanten. De kwaliteitsborger geldt alleen voor eenvoudige nieuwbouw, en voor verbouw is die uitgesteld. Maar de regels in het Burgerlijk Wetboek gelden sinds 1 januari 2024 ook als je verbouwt: je bent aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij je laat zien dat het niet aan jou ligt. En je geeft de klant bij de oplevering een dossier. Dat dossier bouw je het makkelijkst op tijdens de klus, met de foto's die je toch al maakt. Bij ons app je die foto's en bonnen naar Anna, en ze staan met twee tikken bij de juiste klus.
Wat er sinds 2024 veranderd is, ook als je alleen verbouwt
Drie maanden na de oplevering belt de klant. Onder het bad zit een vochtplek. Vroeger moest de klant aantonen dat jij iets fout had gedaan. Nu is dat omgedraaid: jij moet laten zien dat het niet aan jou ligt.
Dat komt door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, de Wkb. Die heeft twee delen, en daar gaat het in gesprekken vaak mis.
- De kwaliteitsborger. Een onafhankelijke partij die meekijkt tijdens de bouw. Dat geldt alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals een eengezinswoning of een eenvoudige loods. Voor verbouw is dit deel uitgesteld, en een evaluatie van de hele wet staat voor 2027 gepland.
- De regels in het Burgerlijk Wetboek. Die gelden sinds 1 januari 2024 voor aanneming van werk aan een bouwwerk, dus ook voor de verbouw van een woning of bedrijfspand. Je bent aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze niet aan jou zijn toe te rekenen. Je waarschuwingsplicht is aangescherpt. En je geeft de opdrachtgever een dossier.
Is je klant een particulier, dan kun je over die aansprakelijkheid niets anders afspreken. Bij een zakelijke opdrachtgever kan dat alleen als het uitdrukkelijk in de overeenkomst staat.
Wat er in het dossier moet
De wet zegt dat het dossier volledig inzicht moet geven in hoe je de afspraken bent nagekomen en welk werk je daarvoor hebt gedaan. In ieder geval horen erin:
- tekeningen en berekeningen van wat je hebt gemaakt, en van de installaties;
- een beschrijving van de materialen en installaties die je hebt gebruikt;
- wat de klant nodig heeft voor gebruik en onderhoud, zoals de onderhoudsvoorschriften van een cv-ketel of een vloerverwarming.
Je moet het dossier geven op het moment dat je de klant laat weten dat het werk klaar is om op te leveren. Niet een maand later.
Wat niet verplicht is maar je wel redt als er later iets is: foto's van wat straks dicht zit. De waterdichting voordat de tegels erop gaan. De leidingen in de muur. De isolatie achter de gipsplaat. Dat is precies het bewijs dat je nodig hebt als de klant over drie maanden belt.
Waarom het 's avonds misgaat
De foto's zijn er meestal wel. Ze staan alleen op vier telefoons, tussen de vakantiefoto's. De bon van de groothandel ligt in de bus. Het meerwerk is afgesproken bij de voordeur en staat in een appje aan je uitvoerder.
Bij de oplevering zit je dan een avond te zoeken. Of je levert op zonder dossier en hoopt dat er niets komt. Dat is het stuk dat de Wkb duur maakt: niet het werk zelf, maar het terugzoeken achteraf.
Zo leg je het vast terwijl je werkt
De regel die het meeste scheelt: gaat het dicht, eerst een foto. Dat kost tien seconden en het maakt het verschil tussen je woord en bewijs.
- Eén plek per klus. Niet per telefoon, maar per project. Iedereen die op de klus staat stuurt zijn foto's naar dezelfde plek.
- De bon erbij. De pakbon of factuur van de groothandel laat zien welk materiaal erin zit. Dat is je beschrijving van de toegepaste materialen. Vraag de productbladen en onderhoudsvoorschriften er meteen bij.
- Meerwerk zwart op wit. Met een foto, een prijs en een akkoord van de klant. Een mondelinge afspraak bij de voordeur is na drie maanden niets meer waard.
- Waarschuwen en vastleggen. Wil de klant iets wat jij afraadt, of klopt er iets niet in de tekening, zeg het en leg vast dat je het hebt gezegd.
- Opleveren met handtekening. Een lijst met restpunten en een handtekening van de klant. Dat proces-verbaal is je belangrijkste stuk als er later discussie is.
Hoe wij daarbij helpen
Bij ons app je foto's en bonnen naar Anna, op de plek waar je toch al appt. Met twee tikken staan ze bij de juiste klus, en daar blijven ze in het projectdossier. Meerwerk leg je vast met een foto, en de klant zet er digitaal zijn akkoord onder. Bij de oplevering tekent de klant de restpunten af op zijn telefoon.
Eerlijk is eerlijk: een kant-en-klaar opleverdossier als document maken we nu nog niet. Wat je wel hebt, is dat alle stukken per klus bij elkaar staan in plaats van op vier telefoons. Zo werkt Anna.
Handig voor in de bus: de Wkb-checklist voor een verbouwing, op één A4.
Dit is geen juridisch advies. Twijfel je over je eigen situatie, vraag het je brancheorganisatie of een jurist. Bronnen: IPLO over de Wkb en Bouwend Nederland. Stand oktober 2026.
Veelgestelde vragen
Heb ik voor een verbouwing een kwaliteitsborger nodig?
Nee, nu nog niet. De kwaliteitsborger geldt alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor verbouw is dat deel van de wet uitgesteld. De regels over aansprakelijkheid en het dossier gelden wel.
Geldt dit ook bij een zakelijke klant?
Ja, maar bij een zakelijke opdrachtgever mag je over de aansprakelijkheid iets anders afspreken, als dat uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Bij een particulier kan dat niet.
Wat als de klant na de oplevering een gebrek meldt?
Dan moet jij laten zien dat het gebrek niet aan jou ligt, of dat het bij de oplevering al bekend was. Het proces-verbaal van oplevering en foto's met een datum zijn daarvoor je beste bewijs.
Geldt de 5 procentregeling ook voor een verbouwing?
Nee. De regeling waarbij de klant 5 procent van de aanneemsom bij de notaris mag laten staan, gaat over nieuwbouwwoningen.